こんにちは。
宅地建物取引士
新都心支店の中山です。

関東も梅雨入りしましたね。
先日（6月3日）のブログで「そろそろ梅雨入りしそうですね」とお話ししましたが、
予想通りの展開となりました。
もちろん気象庁の予測を参考にしていたのですが（笑）。

さて今回は「市街化調整区域の土地って本当にお得なの？」
というテーマです。

最近は物価の高騰もあり、
少しでも節約したいという気持ちにもなりますよね。
それでも、住宅の需要はあり、毎月に支出を抑えるために、
出来るだけ光熱費のかかりにくい家を求める方も増えています。

その中で、土地価格の安い調整区域に興味を持たれる方も少なくありません。
しかし、土地代が安いからといって、必ずしも総額が安くなるとは限りません。

●見落としやすい追加費用
調整区域では建築するために開発許可が必要になるケースが多いです。
過去に家が建っていた既存宅地でない限り、全て必要だと思ってください。

その際、土留めブロックの設置が求められることがあり、
規模によっては200～300万円ほどかかることもあります。
ブロックは必要ないんだよ、が通用しないケースがほとんどです。
これは地域の水害などに対する対策などもあるからです。

●ライフラインの整備
多くの場合、前面道路に本下水や水道がないことがあります。
その場合、

・浄化槽の設置
・水道の引込み工事
・排水設備工事

など、市街化区域ではあまり意識しない費用が発生します。
条件によっては、ライフライン整備だけで200～300万円ほど必要になることもあります。

●見落としがちな外構費用
多くの場合、行政の基準で300㎡を下回る文筆ができないので
敷地面積は100坪に及ぶことがあります。

そうなると、外構費用も100万というわけにはいかず、
それなりの金額を見込んでおくことが必要です。

●住宅ローンの進め方は市街化区域と同じでない
調整区域では、開発許可を取得してから
住宅ローンの本申込や所有権移転へ進むのがほとんどです。

●金融機関の立場から見た評価と手順
調整区域は元々家が建てられない区域です。
そのため、絶対に建てられる土地などかどうかの最終審査をしなくてはなりません。
それを土地の所有権移転の前に行われるます。
その条件のひとつがが開発許可の有無です。
それが満たされない土地には融資の許可も出さないという話です。

このような考えから、土地の所有権移転まで色々と手続きがあります。

●パートナー選びも大切です。
これらを知らずに、市街化区域の感覚で進めてしまう住宅会社も少なくありません。

なので、
・住宅会社の選定
・間取りの計画
・資金計画

を土地の購入前の段階で進めておく必要があります。

調整区域の土地は、
売主・買主・不動産会社・住宅会社・行政
それぞれの連携によって進んでいきます。

実は他にも見えない手続きが色々とあるんです。
今回はほんの一部の話です。

●まとめ
調整区域の土地は価格だけを見ると魅力的です。
しかし、実際には開発費用やライフライン整備費用などが加わり、
想像以上に予算が必要になることもあります。

大切なのは、
「土地価格」ではなく「家が建つ状態にするまでの総額」で考えること。

調整区域の土地をご検討中の方は、お気軽にご相談ください。