こんにちは
新都心支店の中山です。

今回は中古住宅の購入目線で家づくりを考えてみようと思います。
私の過去にリフォームに携わっておりましたので、
その経験も踏まえて少しお話をさせて頂きます。

最近は住宅価格の上昇もあり、
中古住宅を購入してリノベーションするという選択肢も増えています。

その中で相談をよくいただくのが、

「昔の家は寒いので二重窓や断熱を高めたい」
「耐震補強を考えたい」

例えば、築年数の古い住宅では、現在の住宅と比べて断熱性能が低く、冬の寒さや夏の暑さを感じやすいことがあります。また、建築された時期によっては、現在の耐震基準と異なり、地震への備えが十分でない可能性もあります。

もちろん、築年数だけで住宅の性能を判断することはできません。ただ、外観や内装がきれいにリフォームされていても、建物そのものの性能まで改善されているとは限らないのです。
では、どういう家が該当するのか、過去の歴史を振り返ると、方向性が見えてきます。

●住宅は建てられた時代によって性能が違う！
耐震基準には大きな節目があります。

・1981年6月：新耐震基準が設けられました。（いわゆる旧耐震）
・2000年6月：木造住宅の接合金物などの基準が設けられました。

断熱性能についても、

・1980年：初めて省エネ基準が制定
・1992年：新省エネ基準
・1999年：次世代省エネ基準
・2025年：新築住宅に省エネ基準への適合が義務化

このように、建てられた時代によって、住宅性能には違いがあります。

●エンドユーザー目線
中古を購入する方からすれば、どういう基準で家を建てられているのか知りたいところになります。ところが2000年に「住宅性能評価」が始まったものの、その制度を利用する住宅会社は一部に限られており、当時の住宅が、どんな性能基準で建てられていたのか、それを裏付ける資料がなく、建物の診断をしない限りわからないというのが実情です。

●ホームインスペクション制度が始まる
2018年4月の法改正より、不動産会社（宅地建物取引事業者様）が
中古住宅（既存住宅）の売買を仲介するときに、中古住宅を売買するお客様に対して「建物状況調査（ホームインスペクション）」の制度の説明と、希望に応じた斡旋（あっせん）を行う必要があるということが義務化されました。ただ斡旋の義務であって、実施の義務ではないので、ここが曖昧なところです。

●中古住宅市場でも選ばれる家へ
中古住宅の取引割合は、アメリカでは8割弱、日本で2割弱といわれています。
住宅の状態を確認するという制度や意識にも温度差があるところです。

将来、中古住宅として売却するときに、その家が、どのような性能を持ち、
どのように維持されてきたのかを、きちんと証明できることが問われてきます。

国も中古市場の活性化に取り組んでいますので、これからは、中古住宅市場でも選ばれやすい、中古のユーザー目線で考えた住まいづくりが大切になってきます。

● 新築時から残しておきたい、住宅の記録！

例えば、次のようなものがあります。
・設計住宅性能評価書・建設住宅性能評価書
・長期優良住宅の認定
・BELS（住宅の省エネ性能を評価する制度）
・気密測定によるC値の測定結果
・定期点検や修繕、メンテナンスの記録

これらは、新築時の住宅性能や建物の状態を確認するための大切な資料です。
特に断熱性能や耐震性能など、完成後には見えにくくなる部分を客観的に示せることは
大きな意味があります。そして、建てた後も定期的に点検やメンテナンスを行いその記録を残していくこと。

こうした積み重ねが、将来中古住宅を購入する方への安心感になり、そして建物の資産価値を下げないことにもつながるのではないでしょか。