住み替えで知って欲しい「お金」の話【vol.1】

こんにちは
住宅ローンアドバイザー
新都心支店の中山です。

最近、こんなご相談がよくあります。

「今住んでいるマンションを売って、注文住宅を建てたい」
「建売住宅から、今度は自分たちの好きな家を建てたい」

今までと違うのが、
新築してからまだ5年しか経過していないという点です。

以前は考えられなかった動きです。

背景にあるのは、
マンションや土地建物の不動産価格の上昇が考えられます。

お考えをお聞きすると、

「買ったときより高く売れそう」
「せっかくなら、もう少し広い家に住みたい」
「売却益がでるので自分好みの家を建てたい」

そんなお気持ちから住み替えも視野に入れ始めているようです。
ただ、住み替えを考えるときには、いくつか注意しておきたいポイントがあります。

■「高く売れる＝予算に余裕ができる」とは限らない点

今の家が高く売れたとしても、
これから購入する土地や建物も以前より高くなっています。

「家が高く売れたので、かなり余裕ができると思っていたけれど、
実際にはそうでもなかった……」ということも考えられます。

売却価格だけを見るのではなく、
新しい土地・建物の価格まで含めて考えることが大切です。

■ 売却時の「税金」にも注意
購入してから5年以内に家を売却して利益が出ると、
「短期譲渡所得」として約39％の税金が課されます。

「39％も!?」と驚かれる方がほとんどです。

これを回避する方法として「3,000万円控除」の適用もありますが、

ここで注意したいのが、
3,000万円特別控除を使うと、
新しい家の住宅ローン減税を受けられなくなる点です。

自分たちにとって何が有利なのかを考える必要があります。

短期譲渡所得については、国税庁のホームページにも詳しく掲載されています。
No.3211 短期譲渡所得の税額の計算｜国税庁

■もうひと大切なのが「住宅ローン」です。
最近は柔軟に対応する金融機関も増えましたが
思いのほか、ローンのハードルが高いです。

エンドユーザーと金融機関との考え方に開きがあります。
具体的には、

金融機関は既存の残債をなくしてほしい＝売却ありきの考え
エンドユーザーは住みながら購入をしたい＝現在のまま進めたい

考えるべきは：金融機関の商品の取扱いです。

検討する場合には
「住み替えローン」の取り扱いのある金融機関を探すことです。